Аналитические статьи

Прошедший год принес на столичный рынок недвижимости очень много сюрпризов. Реагировать на них можно по-разному. Как паниковать, так и относиться уравновешенно. «С пеной у рта» утверждать о неизбежном падении цен на недвижимость, которое вот-вот произойдет, или же «надувать щеки» по поводу непременного возобновления роста цен в ближайшей перспективе.

Интересные особенности рынка московских новостроек, выявленные в результате полевого исследования аналитического центра

Исследование рынка московских новостроек, проведенное аналитическим центром, позволяет построить рейтинги районов, округов и типов жилья по количеству продаваемых объектов и среднему уровню цен на них.

Как и следовало ожидать, последний месяц осени не принес заметных перемен на столичный рынок недвижимости. Возникшая еще в летний период стабилизация цен на московское жилье продолжает сохраняться, несмотря на незначительные корректировки сложившегося ценового уровня.

Отсутствие роста цен на столичном рынке недвижимости в период наиболее активного осеннего сезона помнят немногие. Такое положение дел смутно напоминает состояние рынка в 1998-1999 годах, уже порядком подзабытых, как и более ранний период середины девяностых. Впрочем, нестабильность рынка недвижимости в те неоднозначные времена представляется вполне понятной, в то время как сегодняшняя стагнация нередко вызывает удивление.

Всего в процессе исследования были собраны данные о 368 объектах, представленных на рынке в текущий момент, которые продают 166 компаний. Первые результаты позволяют выявить основные характеристики исследуемого сегмента рынка недвижимости.

В последнее время трудно найти два мнения о ситуации на рынке недвижимости, которые бы не противоречили друг другу. Почему так происходит? Растут ли цены на жилье или все таки падают? Почему различаются данные аналитиков? Где же правда? Попробуем в этом разобраться.

Итоги сентября окончательно развеяли миф о том, что наступившая стагнация столичного рынка недвижимости носит сезонный характер. Лето, и характерный для него спад деловой активности, уже давно остались позади, в то время как уровень цен на московское жилье, по-прежнему, не проявляет никаких признаков роста.

Доклад руководителя аналитического центра Олега Репченко на 5-ом заседании Международного ипотечного клуба (МИК)

Последний месяц лета не принес никакой определенности на столичном рынке недвижимости. Цены на жилье практически замерли на достигнутом ранее уровне, и никаких признаков, позволяющих говорить о возобновлении роста цен осенью, пока не наблюдается.

Основным событием июля, имеющим прямое отношение к столичному рынку недвижимости, стал банковский кризис. Нестабильность, возникшая в банковском секторе, напомнила многим события августа 1998 года, что и вызвало панические настроения и противоречивые мнения. Во многом ситуацию разогрело еще и то обстоятельство, что банковский кризис наложился на уже оформившуюся в мае-июне тенденцию к снижению темпов роста цен на недвижимость.

Философия и методология исследования рынка недвижимости, разработанная аналитическим центром, получила закономерное развитие. Недавно наши коллеги из Киева адаптировали подходы к реалиям своего рынка и начали расчет индексов рынка недвижимости украинской столицы.

Связь между банковской сферой и рынком недвижимости очевидна. Поэтому неудивительно, что нарастающая нестабильность в банковском секторе автоматически взбудоражила и рынок недвижимости. Дополнительным источником паники служит до боли знакомая аналогия с 1998 годом, когда кризис тоже начался с банков и перерос в общеэкономический, в результате чего существенно просели и цены на все типы недвижимости.

Несмотря на неопределенность, существовавшую ранее, первый месяц лета принес существенное замедление темпов роста цен на столичном рынке недвижимости. Так индекс ожидания, отражающий текущий темп роста цен, начал постепенно падать еще с начала мая, причем темп его снижения увеличивается с каждой неделей. Это означает, что в ближайшей перспективе темп роста цен может снизиться вообще до нуля, что будет означать выход цен на постоянный уровень и начало стагнации рынка.

Пока темпы роста цен на столичное жилье остаются на уровне прежних месяцев, это продолжает способствовать опережению наблюдаемого роста цен над экономически оправданными показателями. Как скоро этот дисбалланс скажется на динамике рынка недвижимости пока не ясно.

Повышенные темпы дорожания московского жилья, наблюдающиеся уже довольно долго, наводят на мысль о начале подмены объективных экономических причин роста субъективными психологическими причинами. Другими словами, нынешнее повышение цен все больше начинает приобретать черты роста «по инерции», когда все больше покупателей и в том числе покупателей с инвестиционными и спекулятивными целями действуют «на эмоциях», под влиянием общего ажиотажа.

Об активно развивающемся рынке коттеджных поселков ходит немало слухов и небылиц. Сколько всего коттеджных поселков, что о них известно, что лучше, и что почем на этом рынке, какие компании играют на нем ключевую роль? На все эти вопросы теперь есть объективные ответы.

Аналитический центр завершил масштабное полевое исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья. Благодаря непосредственному сбору данных у застройщиков и уполномоченных риэлтеров удалось создать уникальную базу данных поселков и выявить ряд интересных особенностей и закономерностей данного рынка.

Начало весны принесло новое оживление на столичный рынок недвижимости. Темп роста цен снова начал повышаться, превысив наблюдавшийся в январе и феврале трехпроцентный ежемесячный прирост. Есть основания полагать, что в ближайшей перспективе темп роста цен достигнет уровня 4% в месяц.

В условиях беспрецедентного роста цен на столичном рынке недвижимости все больше квартир приобретается с целью вложения денег или перепродажи. Это создает угрозу затоваривания и обвала цен в случае единовременного возврата на рынок всех квартир, купленных впрок. Какова критическая масса инвестиционных квартир, способная вызвать обвал рынка, и когда она накопится, если нынешний ажиотаж будет сохраняться?

Учитывая доминирующие сейчас тенденции к дальнейшему подъему рынка недвижимости, можно ожидать повышение темпов роста цен в ближайшей перспективе примерно до 4% в месяц. Симметричное снижение темпов роста можно ожидать в начале летнего сезона, если в этот момент на рынок недвижимости не будут оказывать влияние какие-либо более сильные факторы.

Период январских праздников принес снижение темпов роста цен на недвижимость. Несмотря на это, в январе средний уровень цен на жилье переступил через очередную психологическую планку в 1500$ за квадратный метр. Эти значения являются абсолютным рекордом на протяжении всей истории столичного рынка недвижимости и есть основания считать, что это далеко не предел.

Прогноз рынка недвижимости на 2004 год