03.03.09 : Динамика и прогноз цен на загородном рынке жилья
Конспект доклада руководителя департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Калюжновой Татьяны на выставке «ДомЭкспо-2009»
В предыдущем докладе (см. статью «Потребности покупателей определяют вектор развития загородного рынка») была озвучена основная тенденция развития загородного рынка в сравнении с квартирным рынком Москвы. Как показывают данные Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за последние 4 года объемы строительства загородного жилья увеличились в 2,5 раза за счет выхода на продажу поселков класса «бизнес-минус» и «эконом». При этом на столичном рынке жилья происходит резкое снижение предложения (в 2,7 раза по итогам 2003-2008 годов). Особенно выражено в столице снижение доли экономичных объектов при нарастающем объеме бизнес-класса.
О том, как такие изменения в объеме и структуре предложения повлияли на изменение цен на загородном рынке жилья (в сравнении с московским рынком квартир), на прошедшей выставке «ДомЭкспо-2009» рассказала в рамках своего доклада Калюжнова Татьяна.
Для начала рассмотрим, какая динамика цен наблюдалась на загородном рынке в последние годы. По результатам маркетинговых исследований, проведенных специалистами, ежегодные темпы прироста средней стоимости метра составляли порядка 20%-30%, а в последние два года снизились до 10% во всех сегментах загородного жилья.
Сегмент |
Динамика средней стоимости 1 кв.м.
(вкл. стоимость земли), % |
2008 |
2007 |
2006 |
2005 |
коттеджи |
10,8 |
9,7 |
27,9 |
28,5 |
таунхаусы |
10,2 |
3,5 |
25,6 |
65,9 |
ЗЖК |
4,8 |
0,5 |
6,8 |
|
Исключение составляет рынок таунхаусов, который в 2005 году показал высокие темпы прироста цен - около 65%. Это обусловлено тем, что в данный период произошло значительное снижение объема предложения, что и привело к резкому скачку цен на таунхаусы.
Кроме того, в загородных ЖК темпы прироста стоимости 1 кв.м. на порядок ниже, чем в среднем по рынку. Как уже говорилось в предыдущем докладе, в данном сегменте были наиболее ярко выражены тенденции изменения структуры предложения. Такая невысокая положительная динамика стоимости метра квартир в ЗЖК не связана с тем, что не дорожали отдельно взятые объекты. Основной причиной является выход на рынок большого числа объектов эконом-класса, для которого характерен более низкий уровень цен. И если раньше основная доля рынка приходилась на элитные ЗЖК (порядка 70-80% всего сегмента), расположенные на престижных Рублево-Успенском и Сколковском шоссе, то к концу 2008 года бОльшую часть рынка составляли ЗЖК эконом-класса. А доля дорогих объектов заметно снизилась до уровня 20-30%.
Обратимся теперь к ситуации на квартирном рынке Москвы. По данным, темпы прироста цен на столичные квартиры в 2005-2008 годах были заметно выше в сравнении с загородным рынком (так, в 2006 году отмечалось почти 2-кратное увеличение стоимости метра в долларовом измерении).
В результате, за последние 4 года стоимость 1 кв.м. жилья в Москве выросла в 3 раза, то есть среднегодовые темпы прироста составили примерно 50%, в то время как на рынке коттеджных поселков цена метра за рассматриваемый период увеличилась в 2 раза (среднегодовой прирост – на уровне 25%). На графике видно, насколько существенна разница в темпах подорожания стоимости метра жилья в различных сегментах недвижимости.
Такая динамика цен за метр отразилась на абсолютной стоимости домовладений. Главный результат: за 2005-2008 годы произошло сокращение разницы в стоимости загородного жилья и квартир в Москве. Если в 2005 году коттеджи в среднем были в 4 раза дороже столичной квартиры, то к концу 2008 года превышение составило всего 2 раза.
Сегмент |
Стоимость домовладений, тыс. руб. |
Превышение стоимости жилья на загородном рынке над квартирным рынком, раз |
Изменение уровня цен, раз |
2005 |
2008 |
2005 |
2008 |
Квартиры |
5 100 |
15 900 |
|
|
3,1 |
Котттеджи |
21 100 |
35 900 |
4,1 |
2,3 |
1,7 |
Таунхаусы |
8 000 |
19 700 |
1,6 |
1,2 |
2,5 |
ЗЖК |
12 000 |
10 500 |
2,4 |
0,7 |
0,9 |
Аналогичное сокращение стоимости домовладений в сравнении с квартирным рынком Москвы происходит и в остальных сегментах загородного жилья. Так, средняя цена квартиры-секции практически сопоставима со стоимостью московской квартиры, что делает таунхаусы альтернативой городскому жилью. Еще ближе к этому сегмент загородных ЖК, где цена домовладения уже сравнялась с хорошей 4-комнатной квартирой в ближнем Подмосковье.
Как мы уже говорили, основной причиной такой тенденции является увеличение доли экономичных объектов на загородном рынке. Сейчас уже можно говорить о том, что эконом-класс на загородном рынке – это жилье, сопоставимое по цене со стоимостью среднестатистической московской квартиры (2- или 3-комнатной по 150.000-175.000 руб./кв.м. или 10-15 млн. руб. за квартиру). При этом надо учитывать фактор удаленности объекта от Москвы. Так, основная часть недорогих коттеджных поселков строится за 50 км от МКАД, поселков таунхаусов – в 20-40 км от Москвы, а загородных ЖК – в пределах 15-25 км от МКАД.
Для большей наглядности мы рассчитали, сколько процентов от стоимости обычной московской квартиры по цене 10 млн. руб. будет составлять загородная квартира/дом нижнего ценового диапазона. Получается, что сегодня средняя стоимость отдельного «домика на природе» на 11% меньше, чем цена городской квартиры в Москве.
Параметр |
Коттеджи |
Таунхаусы |
ЗЖК |
Средняя стоимость дома/ квартиры, тыс. руб. |
8 900 |
8 200 |
6 700 |
Средняя площадь участка, сот. |
17,4 |
3,4 |
|
Средняя площадь дома/ квартиры, кв.м. |
214,5 |
172,8 |
90,6 |
% от стоимости московской квартиры
за 10 млн. руб. |
89 |
82 |
67 |
Таким образом, по оценкам специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в условиях финансового кризиса, когда ликвидность и востребованность дорогих загородных объектов находится под вопросом, такая цена загородного жилья позволяет привлекать покупателей, не имеющих свободных средств, но владеющих квартирами в Москве (обмен московских квартир на загородное жилье эконом-класса). Именно поэтому можно прогнозировать, что тенденции, которые наметились в последние несколько лет, получат продолжение и в ближайшие годы, поскольку «экономичность» предложения загородного рынка позволит в нынешних условиях сохранить приток реальных денег в данный сектор.
Более детальную консультацию о наиболее перспективных направлениях, участках под застройку, типах жилья специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» могут дать в индивидуальном порядке.
Подробная информация в исследованиях от аналитического центра:
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
|