11.12.09 : Онлайн-калькуляторы на: как узнать стоимость своей квартиры, не выходя из нее
Недвижимость – товар дорогостоящий. И прежде чем совершать с ним какие-то действия любой человек трижды подумает, как выгоднее продать или купить имущество. И если мы не являемся матерыми профессионалами рынка, которые имеют дело с ценами на жилье каждый день, то нам будет довольно сложно самостоятельно оценить собственное жилье, тем более вычислить самый «выгодный» момент для продажи или покупки.
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в помощь в этом нелегком деле создал удобный и простой в использовании калькулятор «Оценка недвижимости в режиме онлайн», который позволяет самостоятельно оценивать квартиры в Москве любому человеку. Более того, данные о рынке недвижимости на сайте аналитического центра постоянно обновляются, что позволяет отслеживать динамику стоимости квартир, оценивая их регулярно. Особенность этого сервиса заключается в том, что он показывает не «среднюю температуру по больнице», а высчитывает стоимость конкретных квартир в зависимости от их параметров.
Локальные позиции
Те немногие калькуляторы стоимости жилья, которые представлены в сети, обычно построены по упрощенному принципу. Процесс оценки происходит следующим образом. Человек запрашивает стоимость своей квартиры по некоторым параметрам, например, по близости к метро, количеству комнат и типу дома. Калькулятор, в свою очередь, выбирает из общей базы квартир похожие предложения и выдает некое среднее значение среди них. Это может неплохо работать, если квартира типовая, и ее аналогов на рынке Москвы довольно много, а также, если цены вариантов в базах предложения не завышены и не содержат неточностей или ошибок.
Однако нередко это бывает не так – например, весь последний год большинство предложений в базах объектов «висели» по старым, докризисным ценам. Да и нетиповые квартиры в Москве встречаются довольно часто. Это и так называемые «сталинки», и квартиры нетиповой планировки в домах по индивидуальному проекту, а также любое жилье с хорошим ремонтом, удачным местоположением или видом из окна. И тогда упрощенный калькулятор выдаст надпись «По вашим параметрам аналогов нет» или «Оценка неустойчива» или «Мало статистики». А калькулятор оценки работает по совсем иному универсальному принципу.
Изначально аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» заложил в основу всех своих калькуляторов матрицу индексов стоимости жилья для всех типов квартир во всех районах Москвы, а также матрицы оценочных корректировок. Каждая такая матрица рассчитывается на основе всех имеющихся данных о ценах на жилье в городе и задает ценовые уровни. А благодаря привязке к этим ценовым уровням может быть оценена абсолютно любая квартира, даже если на данный момент в базах предложения нет ее аналогов. Более того, при расчете матриц индексов вводятся поправки к ценам продаж, а также отсекаются все крайние варианты и нивелируются статистические погрешности.
Впрочем, мало оценить квартиру сегодня. Важно еще и следить, как будет меняться ее цена. Это можно делать, регулярно оценивая жилье с помощью калькулятора на. Ведь на рынке нередко возникают условия, когда локально жилье недооценено и в этот период его выгодно покупать, или же, наоборот, локально переоценено и его можно выгодно продать.
Допустим, покупателя квартиры интересует определенный район Москвы. Но в этом районе несколько лет не строилось новое жилье. Вполне естественно ожидать, что тогда в районе имеет место локальный дефицит предложения, соответственно, и цены на жилье могут быть несколько завышены по отношению к другим районам, схожим по своим свойствам.
Но если в районе начинается активное строительство нового жилья, то ситуация меняется. Для того, чтобы продажа квартир шла по графику, а объемы продаж устраивали застройщика, ему необходимо предложить жилье по цене ниже, чем на вторичном рынке. Таким образом, пока новостройки продаются, средняя цена квадратного метра в районе «проседает». Через некоторое время, когда новостройка будет распродана, уровень цен на квартиры вновь начинает «ползти» вверх. Соответственно, делая регулярно оценку квартир в районе, можно определить наиболее выгодное время для того, чтобы продать или купить квартиру в Москве.
Считаем выгоду
Калькулятор «Оценка недвижимости» очень прост и доступен для любого посетителя. Для определения стоимости квартиры с помощью данного сервиса необходимо указать в соответствующих полях ее основные параметры, которые заметным образом влияют на ее цену. Это количество комнат, станция метро или район Москвы, время пути до метро, тип дома, этажность дома и этаж самой квартиры, класс жилья, общая площадь квартиры, площадь кухни и состояние квартиры.
При заполнении данных параметров нужно полагаться на их реальные значения. Например, чтобы оценка была точнее, не нужно улучшать параметры. Так, если в квартире сделан косметический ремонт, то не следует выдавать его за евроремонт. Или же если до метро идти пешком 13-15 минут, то не следует сокращать их до 10 - это не лучшим образом скажется на точности результата. Другие факторы, такие как наличие или отсутствие балкона, телефона, покрытие пола, высота потолков, раздельный или совмещенный санузел и тому подобные параметры мы не берем в расчет, поскольку они оказывают крайне незначительное влияние на цену квартиры (в пределах погрешности 2%-3%-5%).
Для наглядности приведем простой пример. Допустим, у нас имеется двухкомнатная квартира, которую мы хотим продать. Квартира с качественным ремонтом находится в районе Останкинский (м. ВДНХ), на 8 этаже 8-этажного дома. Общая площадь составляет 52 кв.м., а площадь кухни – 8,9 кв.м. Заметим, что это не типовое жилье («сталинка»), соответственно, результаты оценки жилья могут быть непредсказуемыми. Итак, вводим данные в онлайн-калькулятор и выбираем, в какой валюте мы хотели бы получиться примерную стоимость.
Согласно онлайн-калькулятору стоимость указанной квартиры на начало декабря 2009 года находится в диапазоне: 7 914 000 руб. - 8 404 000 руб. Расчетное значение составляет: 8 159 173 рублей.
Пусть после продажи этой двушки мы хотим купить трехкомнатную квартиру в новостройке, например, в Алтуфьево – соседний район, но более удаленный от центра и менее дорогой. Квартира в 12-этажном панельном доме предлагается без отделки, общей площадью 85 кв.м., где кухня - 11 кв.м.
Стоимость указанной квартиры на начало декабря 2009 года находится в диапазоне: 7 718 000 руб. - 8 195 000 рублей. Расчетное значение составляет: 7 956 189 рублей.
Получается, что за нашу «двушку» вполне можно купить желаемую «трешку» - около 200 тыс рублей еще должно остаться. Впрочем, надо понимать, что продать старую квартиру и купить новую одновременно не получится. Более того, в период времени, когда принимаются решения о смене квартиры, ищутся подходящие варианты и запускается сам процесс купли-продажи, цены могут измениться. Кроме того, существуют некоторые погрешности в расчете стоимости жилья. Так, в большинстве случаев погрешность в сумме составляет 3%-5%, что является вполне приемлемым даже при профессиональной оценке с участием «живого» эксперта. Погрешность оценки может быть больше для дорогого элитного жилья, квартир в центре города, нетиповых квартир, квартир с евроремонтом и других нестандартных вариантов. Довольно «капризными» для автоматической оценки оказываются и небольшие однокомнатные квартиры, так как цена однокомнатной квартиры относительно небольшой площади может заметно выбиваться из характерного уровня цен для своего класса жилья.
Тем не менее, несмотря приблизительный характер приведенного примера, он наглядно показывает, насколько полезно для решения квартирного вопроса быть в курсе стоимости жилья. Сейчас, когда основная коррекция цен на недвижимость прошла, наиболее интересной становится как раз не общегородская тенденция роста или снижения цен, а локальная конъюнктура, которая демонстрирует реалии рынка. И эксперты рынка недвижимости советуют делать переоценку стоимости жилья квартиры примерно раз в неделю, чтобы не упустить появление новых тенденций. Именно поэтому ежедневно на оценивается свыше 3 тысяч квартир – немало людей уже оценили удобный и объективный калькулятор «Оценка недвижимости онлайн»
|
