12.11.08 : Аренда жилья перестала дорожать
А данные многих участников рынка противоречат друг другу
Традиционно считается, что осень – время роста арендных ставок. Кроме того, на осень 2008 года пришлось снижение цен на жилье. А как писал аналитический центр в статье «Аренда жилья заметно подорожает», снижение цен обычно сопровождается заметным подорожанием аренды. Однако уже в октябре мировой кризис ликвидности докатился и до российского бизнес-сообщества. Многие предприятия стали резко сокращать расходы. Началось сокращение штатов, что естественно, привело к снижению уровня платежеспособности населения. Казалось бы, на фоне снижения уровня платежеспособного спроса стоимость аренды должна была бы начать сокращаться. Однако уровень доходности от сдачи жилья в аренду не превышает 5% годовых, что существенно ниже подскочившей доходности банковских депозитов. Поэтому в отличие от цен продажи квартир аренда жилья не дешевеет. И хотя на рынке есть определенные прецеденты снижения цен, но, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», в целом, стоимость аренды жилья, будет, скорее всего, во многом останется на прежнем уровне.
Участники рынка впервые за многие годы не могут прийти к согласованному ответу относительно динамики стоимости аренды жилья. Одни говорят, что аренда стала резко дешеветь, другие – дорожать. Причем темпы и того, и другого в абсолютном выражении совпадают. Так, по данным агентства недвижимости «Миэль», аренда квартир бизнес-класса и элитного сегмента подорожала за сентябрь примерно на 14%. Примечательно в данном случае, что в целом за III квартал стоимость аренды квартир увеличилась всего на 19%, то есть основной прирост цен пришелся именно на сентябрь 2008 года. Схожие данные и у агентства недвижимости «Усадьба». По оценкам его специалистов, рост арендной платы на московском рынке жилья за III квартал 2008 года составил 20%. И это только в элитном сегменте, динамика цен в котором гораздо более плавная, чем в целом по рынку. Вообще, по данным компании «Усадьбы», число сделок на рынке аренды осенью выросло в 1,5 раза, что, естественно, отразилось на ценах. По мнению экспертов «Усадьбы», такая активизация рынка связана не только с сезонным фактором, но и с кризисом. Многие потенциальные покупатели жилья решили переждать, пока цены на недвижимость снизятся, а это время прожить в съемном жилье.
Однако, по данным агентства недвижимости Penny Lane Realty, осенью началась корректировка арендных ставок вниз на 15-20%, а по отдельным предложениям цены снижались на 30%-35%. По их оценке это произошло в связи со значительным увеличением объема предложения. На начало IV квартала 2008 года он вырос, по данным Penny Lane Realty, на 22%. При этом наибольшее число новых квартир под аренду появилось в нижнем ценовом диапазоне – от $2,5 тыс. до $6 тыс. в месяц. На долю квартир в данном ценовом сегменте теперь приходится примерно 50% от общего объема предложений. Дело в том, что кризис сказался не только на политике покупателей, но и на тактике продавцов, многие из которых сняли свои квартиры с продажи и выставили их под аренду.
При этом в более дорогом сегменте произошло снижение спроса из-за сокращения многими иностранными компаниями своего присутствия в России. Количество заявок от иностранцев на аренду жилья снизилось, по оценкам Penny Lane Realty примерно на 15-20%. В итоге, объем спроса на данный момент не достаточен для продолжения роста арендных ставок. Для того, чтобы цены снова стали расти необходимо увеличить количество заявок примерно на 30%. Схожую позицию занимают и представители агентства недвижимости Paul’s Yard. По их данным, за последние несколько недель арендные ставки понизились на 10-15%.
Казалось бы, столь противоположные позиции, никак не могут быть согласованы. Однако в данном случае следует учесть, что единой базы по аренде квартир нет, и свои данные агентства недвижимости формируют по тем сделкам, которые были проведены. Когда на рынке наблюдается общий рост цен, показатели большинства участников рынка совпадают. В случае же изменения тренда или общей нестабильности рынка, как это имеет место быть сейчас, разные группы покупателей ведут себя по-разному. Причем зачастую эти группы формируются не по социальной принадлежности, а по психологическому типу.
В итоге, данные многих участников рынка очень сильно различаются друг от друга. На этом фоне логично было бы предположить, что цены на аренду жилья, фактически, остановились. Именно это и подтверждается данными Росстата, которые учитывают показатели всех крупных компаний-участников рынка. По информации Росстата, за сентябрь арендная плата на квартиры в Москве выросла всего на 2%, то есть темпы прироста оказались на уровне августа, когда подорожание аренды было самым незначительным в течение 2008 года. В то же время стоит отметить, что до этого темпы прироста арендной платы, по данным Росстата, начиная с мая, снижались. Таким образом, можно говорить о том, что падение темпов в сентябре завершилось.
При прочих равных, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», в условиях нестабильности, которая сохранится до конца 2008 года, размер арендной платы в среднем останется на достигнутом уровне. Однако на этом фоне по отдельным объектам в зависимости от их потребительских свойств из-за перераспределения структуры спроса могут быть как значительные снижения цен относительно среднерыночного уровня, так и ощутимые подорожания.
Дело в том, что, по данным правительства России, при пессимистичном сценарии развития рост общего количества безработных в стране до конца 2009 года не превысит 10%. На данный момент их число в стране составляет примерно 4 млн человек. В то же время общее число рабочих мест в стране рассчитано на 70 млн человек, то есть в худшем случае доля безработных в стране не превысит 6,3% от общего числа рабочих мест. И даже если допустить, что количество безработных будет расти пропорционально доле экономического участия региона в ВВП страны, то есть в Москве число безработных вырастет с 9,3 тыс. человек до 89,3 тыс. человек, и в этом случае доля безработных в Москве от общего числа рабочих мест не превысит 1,3%.
Конечно, в Москве по разным данным сдается от 100 тыс. до 300 тыс. квартир, и если предположить, что каждый из уволенных снимал отдельное жилье, это может серьезно ударить по стоимости аренды. Однако, надо иметь в виду, что обычно квартиру снимает семья, в которой как минимум 2 человека работает. Кроме того, основная доля сокращений коснулась тех сотрудников среди иногородних, которые либо имели значительные сбережения (работали в финансовой сфере), либо снимали жилье сразу несколькими семьями (гастарбайтеры в строительстве). Наконец, среди уволенных, скорее всего, будут и те работники, которые не снимали жилье. В итоге, в худшем случае от аренды квартир откажется от 4% до 12% от общего числа сдаваемых в аренду квартир. Такие объемы не могут значительно повлиять на динамику стоимости арендной платы в сторону ее сокращения. Отдельные арендодатели будут, конечно, оперативно снижать свои ставки, чтобы побыстрее сдать жилье. Но в целом по рынку арендные ставки, скорее всего, продолжат рост, тем более что уже сейчас чистая доходность от сдачи жилья в аренду находится на грани рентабельности. И если раньше основной потенциальный доход владельцам квартир приносил рост цен на рынке продаж жилья, то на фоне сокращения цен по продаже квартир стоимость их аренды становится единственным показателем доходности от вложения в недвижимость. В итоге, по оценкам аналитического центра , в течение ближайших месяцев стоимость аренды будет колебаться около достигнутого уровня.
|
