07.02.14 : Новостройки Москвы еще бывают бюджетными

Такую «картину маслом» рисуют отчеты девелоперов и риелторов

Год, начавшийся под знаком резких валютных колебаний и отзыва банковских лицензий, вдохнул надежду в умы девелоперов. К ним понесли деньги, которые люди уже боятся вкладывать в банки или в наличную валюту (см. «Колебания валют подталкивают покупать новостройки Москвы и Подмосковья»). Одновременно в прошлом году средний бюджет покупки уменьшился на 5%, так как появлявшиеся на рынке объекты в целом оказались дешевле купленных, отмечают маркетологи рынка.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» отмечает, что пока не стоит думать о новостройках как об абсолютно надежном способе инвестиций. Но после вступления в силу поправок в 214-ФЗ он может стать более защищенным. Хотя вряд ли более доходным, чем в прошлом году.

Картина рынка за январь
По итогам первого месяца 2014 года суммарный объем предложения на рынке бюджетных новостроек составил чуть более 480 000 кв. м, по данным ГК «МИЦ». По сравнению с предыдущим периодом отмечается снижение на 9%. Представленные на рынке объекты активно реализовывались, в то время как новое предложение в течение месяца пополнилось лишь новым корпусом в ЖК «Большое Кусково».

По итогам января средняя цена предложения в сегменте новостроек комфорткласса составила 142 200 руб. за кв. м.

Например, средняя цена в жилом комплексе комфорткласса «М-Хаус» по состоянию на конец января составила 180 500 руб. за кв. м. В мкр. «Царицыно-2» средняя цена за месяц выросла на 4,7% до уровня 116 425 руб. за кв. м.

Стоит отметить, что в январе средняя цена предложения в сегменте экономкласса максимально приблизилась к аналогичному показателю в комфортклассе и составила 139 600 руб. за кв. м. В течение практически всего 2013 года средняя цена предложения в экономклассе была в среднем на 20% ниже аналогичного показателя в сегменте комфорткласса. Такие изменения связаны прежде всего со структурой предложения: в январе доля недорогого предложения в мкр. «Некрасовка-парк» снизилась относительно декабря.

Средняя цена предложения в сегменте апартаментов комфорткласса составила 120 700 руб. за кв. м.

В целом же индекс стоимости квартир в Москве в январе сползал к отметке в $5000 за кв. м (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам января 2014 года»).

Динамика за год
По данным департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», в старой Москве общий рост стоимости квадратного метра в новостройках с начала года составил чуть более 5%, достигнув отметки 190 400 руб.

Для сравнения: по оценке специалистов , показатель средней цены квадратного метра жилья в Москве в январе сползал к отметке в $5000 за кв. м (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2013 года»).

По данным ГК «МИЦ», в течение 2013 г. рынок бюджетных новостроек стабильно пополнялся новыми объектами, как в сегменте жилых новостроек, так и в сегменте апартаментов комфорткласса. Среди крупнейших проектов, вышедших на рынок, можно отметить мкр. «Царицыно-2», ЖК «Вершинино», ЖК «Life-Митинская», ЖК «О7», ЖК «Эталон Сити», ЖК «Белый парк» и др. Кроме того, в течение года на рынок постоянно выходили новые объемы в уже реализующихся проектах, таких как «Некрасовка парк», «Велтон парк», «Царицыно» и др. Сегмент апартаментов комфорткласса пополнился за счет МФК «Фили Град», «Водный», YE’S, Just M, апарт-комплекс «Царицыно». Стоит особо отметить, что если в начале года на рынке подобных объектов не было представлено в принципе, то к концу года доля апартаментов на первичном рынке бюджетного жилья составила около 10%. В данном сегменте застройщики так же, как и в обычных жилых комплексах, начинают предлагать готовый продукт: апартаменты с полной отделкой и меблировкой.

Новые крупные проекты, вышедшие на рынок в 2013 г.

Источник: ГК «МИЦ»

При сравнении с прошлогодними показателями суммарный объем предложения в сегменте бюджетных новостроек вырос более чем в полтора раза (он составлял примерно 340 000 кв. м по состоянию на декабрь 2012 г.). Структура предложения по классам принципиальных изменений по сравнению с предыдущим периодом не претерпела: 57% приходится на новостройки комфорткласса, 27% – экономкласс, 16% – апартаменты комфорткласса.

Источник: ГК «МИЦ»

Самые бюджетные предложения на рынке новостроек по состоянию на конец декабря 2013 г. были представлены в апарт-комплексе «Царицыно-2». Минимальный бюджет предложения здесь не превышает 2,5 млн руб. В сегменте традиционных жилых комплексов самые недорогие предложения представлены в мкр. «Некрасовка-парк» в Некрасовке и мкр. «Зеленый бор» в Зеленограде. Оба проекта реализуются в районах, расположенных за МКАД на юго-востоке и на севере города соответственно. Минимальный бюджет предложения здесь составляет 4,2 - 4,3 млн рублей.

Динамика по классам жилья
По данным исследования «Бест-Новострой», средние цены в новостройках Москвы показали следующую динамику: в 1 кв. 2013 года показатель составлял 172 300 руб. за кв. м, а в 4 кв. 2013 года средняя цена выросла до 181 723 руб. за кв. м (+5,5%). В зависимости от класса жилья цены менялись разнонаправлено: в эконом- и премиум-классах средняя цена квадратного метра снизилась на 9% и 2% соответственно, а квартиры комфорт- и бизнес-класса подорожали на 5% и 6% по сравнению с началом года.

Несмотря на рост средней цены за квадратный метр в новостройках Москвы, бюджет покупки снизился на 5%. Это объясняется тем, что вновь вышедшие проекты по средней стоимости квартир доступнее, чем ушедшие с рынка объекты. Также на среднем бюджете отразилось снижение средней площади квартир на фоне увеличения доли объектов комфорткласса.

Источник: «Бест-Новострой»

В целом, что касается перспектив развития рынка новостроек в Московском регионе в 2014 году, то в границах старой Москвы основные ожидания связаны с реализацией проектов на месте бывших промзон. На территории Новой Москвы основным событием станет утверждение схемы территориального планирования, т.е. фактически генерального плана развития новых территорий.